サン住建－ローンについて

■自己資金

家を建てるときに、購入価格の100%をローンでまかなうと言うことは難しいと言われます。
ローンを使うにしても、ローンが使えない部分があるからで、多少なりとも現金を用意する必要があります。そう考えると自己資金は非常に重要な項目になるのです。

自己資金は多いにこしたことはありませんが、ローンの本などを読むと購入価格の３割が一般的なラインだと書かれています。しかしこれは安心できるラインということで、多くの方は購入価格の２割を想定しているようです。

民間金融機関の場合、自己資金がなくてもローンを組めることもあります。自己資金０円でローンを組むのをお勧めするわけではありませんが、以下のような考えもあります…

3,000万円を利率3.0%の35年ローンで借りたとき、返済総額は48,491,520円になりますが、利率が3.1%だと49,197,120円となります。つまり金利が0.1%上がると総額で70万円返済が多くなる計算です。

2006年１月から2007年１月の一年間に、住宅ローンの金利は0.2%～0.3%上がっていることを考えると、自己資金が貯まるスピードよりも、金利が上昇して返済総額が上がる方が大きいなんて事も起こりうるのです。

もちろん借入額と返済期間で全く変わりますし、しばらく金利が上がらない可能性も十分ありますので、これが全てではありませんが、どのくらいのペースで自己資金が増えているのか考える必要はあると思います。

■ローンの返済方法

ローンを申し込むと「実際に借りる金額(元金)」に「利息」を上乗せして返済していくことになります。
この時の元金の返済の仕方によって「元金均等返済」と「元利均等返済」の二つの返済方法があるのですが、両方のメリットとデメリットを理解しておきましょう。

●元金均等返済元金を毎月一定額支払っていく方法が「元金均等返済」。この元金に利息を上乗せした額を毎月返済することになります。メリットとしては、返済をしていくに伴って元金の減り方が大きいので、利息が小さくなり総返済額が少なくなります。また、将来金利上昇したときに抵抗力が大きいのも魅力的です。デメリットとしては、ローン開始時の利息が大きくなるので、最初に資金の余裕が必要になるということがあります。

●元利均等返済「元利均等返済」は元金と利息を合わせた返済額が毎回一定になるようにしたモノで、もっとも一般的な返済方法です。メリットとしては、初回の返済負担が小さく、金利が上昇しない限り毎月の返済額が一定なので返済計画は立てやすいです。デメリットとしては、総返済額が元利均等返済よりも多くなります。また最初は元金分よりも利息分を多く払う事になるので、繰り上げ返済をしても多く払った利息分は取り戻せません。そして金利上昇による抵抗力が弱いのもデメリットとなるでしょう。

●ボーナス併用・繰り上げ返済住宅ローンの基本は毎月返済する「毎月払い」ですが、ボーナスが確実に出るのであれば「ボーナス併用」をして毎月の返済を押さえる方法もあります。しかし今のご時世、ボーナスに頼りすぎた返済計画はおすすめ出来ません。それに対してボーナスに頼ると言うより、まとまったお金ができたときに、元金分として返済する「繰り上げ返済」を利用する人が多くなっています。元金が減ることでボーナス併用のように、それ以降の毎月の返済額を減らしたり、返済額は変えずに返済期間を短くしたりすることもできます。

■返済可能額

やはりローンを組むときに一番心配なのは毎月の返済額となるでしょう。
まずは今の状態でどれだけ返済が可能なのかを探り、その次に借りたい金額をでの返済額を調べ、そのギャップをどうするか？を考えましょう。
一番簡単な考え方は、今現在の住宅に充てている家賃などの住居費のみで済むのが一番理想です。
もちろん住居費にどの位充てているか？と言うのは人それぞれですので、一概にはいえませんが一般的な家賃を考えると、多くの方は今までの家賃＋α をローンに充てている方がほとんどです。
＋α にあたる部分は、毎月貯蓄ができているのであればこの貯蓄分、またはタバコの本数を減らしたり、お酒の量を減らしたりという涙ぐましい努力をしている人も多いのが現状です。

>>計算式挿入
（参考例）
金利2.5%の時に3,000万円借りて、ローンの最高支払期間である35年間支払ったとして．．．．．．．毎月の返済額： 10万7,249円

■返済比率

ローンを組むときに一番重要になるのは「返済比率」と言うもので、この返済比率によって自分の借りられる限度額というのが出てきます。
返済比率を簡単に言うと年収の何%をローンに充てるのか？というもので、「年間返済額」÷「年収」×１００で計算されます。

この時に導き出された返済比率が、高くなれば高くなるほど生活は厳しくなるのですが、金融機関側の判断で、この年収で、これ以上比率が上がれば生活そのものに支障をきたして、支払えなくなってしまうであろうラインを設けていますので、自分が借りる金融機関で返済比率は何％か？というのを調べる必要があります。
ちなみに25%以内に収まっていれば安全だと言われていますが、実際は同じ年収でも家族構成によって手取りの額は変わりますし、生活レベルによっては安全といえなくなってしまいますので、自分の家族のことをしっかり見つめて判断してください。

■諸経費

家を建てるときに目がいくのは土地と建物の金額ですが、実際はこれだけではありません。これに含まれないお金というのは意外とたくさんあるのです。
ここでは「契約や登記関係」、「ローン関係」、そして「その他」の３つに分けて見ていきます。

●契約や登記関係
印紙税
土地の売買契約書や建物の請負契約書を作成するときに税金がかかります。
この税金は契約時に収入印紙を貼るかたちで支払うのですが、契約の金額で印紙税は変わってきます。
一般戸建て住宅の、土地の売買や建物の請負契約書の場合、1,000万円を超えて5,000万円以下の契約が多いと思われますが、この場合、印紙税は本来2万円です。しかし平成21年3月31日までに作成される契約書については印紙税の軽減措置が適用されて1万5千円となります。
参照：国税庁（http://www.nta.go.jp/zeimokubetsu/inshi.htm）

登録免許税
不動産は登記を完了してはじめて自分のものと認められます。この登記をする際に徴収されるのが登録免許税で、建物の表示登記、所有権保存登記（建物）と所有権移転登記（土地）、中古の物件の場合も所有権移転登記（土地・建物）というのが必要になります。
税額の計算の基礎になるのは、土地や建物の売買価格ではなく、市町村が決める固定資産税評価額で登記の仕方でも金額が変わってきます。
ただし、広さや築年数などの一定の条件を満たす建物に関する登録免許税については税率を軽減する特例がもうけられています。

		登記の種類	通常の税率	軽減措置
新築住宅	土地	所有権移転登記	1.000分の20	1,000分の10
新築住宅	建物	所有権保存登記	1,000分の4	1,000分の1.5
中古住宅	土地	所有権移転登記	1.000分の20	1,000分の3
中古住宅	建物	所有権保存登記	1,000分の20	1,000分の1

登録手数料
上記の登記をするときには一般的に司法書士を通して手続きを行うのですが、その司法書士に対する報酬がかかります

不動産取得税
土地と建物を取得したときに、都道府県に納める地方税で、取得したときに一度だけ課税されます。
建物は固定資産課税台帳の登録価格 x 3%、土地は登録価格 x 1/2 x 3%ですが、新築の建物については、登録価格から1,200万円を控除した額に3%の税率をかけるといった軽減の特例措置があります。

●住宅ローン関係
ローン事務手数料
その名の通り住宅ローンを申込む際の事務手数料です。一般的な金融機関の事務手数料は３～５万円ですが、安ければいいと言うわけではなく、それなりの知識のある人に一括でお任せしたほうが借りられる金額に差がつくこともあります。

印紙税
土地の売買契約書や建物の請負契約書と同様に、住宅ローンの契約書にも必要となります。
登録免許税
住宅ローンを借りるとき、金融機関の抵当権の設定登記というのが保存登記や移転登記とは別に必要になります。
この抵当権というのは一言で言うと担保の事で、抵当権をつけることでローンの返済が滞れば、自分の家は金融機関などの債権者の手に渡り処分される事になります。

抵当権設定の登記にかかる税額の基礎になるのは、移転登記や保存登記のような固定資産税評価額ではなく、ローンの金額になります。
ただし、広さや築年数などの一定の条件を満たす建物に関する登録免許税については税率を軽減する特例がもうけられています。

	登記の種類	通常の税率	軽減措置
ローン	抵当権設定登記	1.000分の4	1,000分の1

登録手数料
上記の登記をするときには一般的に司法書士を通して手続きを行うのですが、その司法書士に対する報酬です。

保証料
住宅ローンを組むとき、本人が返済できなくなった場合に肩代わりする連帯保証人というのが必要なのですが、個人の連帯保証人を立てるのではなく、金融機関が指定する保証会社や保証協会に連帯保証を依頼するのが一般的になっています。
この保証会社や保証協会に払うのが保証料と呼ばれるもので、借入金額と返済期間によって金額が変わり、長期返済になるほど保証料は高くなります。
注意しなければならないのは、ローンの返済できなくなった場合に、これらの保証機関が代わりに返済してくれますが、債務が免除されるわけではなく、保証機関などから引き続き返済を求められるということです。

融資手数料
融資の手続きのために金融機関に支払うもの。公庫融資では、新築住宅の購入、マイホームの新築の場合48,510円(消費税込み)。中古住宅の購入、リフォームの場合36,380円(消費税込み)

火災保険・地震保険
火災保険は公的融資、民間ローンを問わず、住宅ローンの契約をするときには加入が義務づけられていますが、地震保険は義務ではありません。しかし地震によって発生した火災は火災保険で適用されない場合が多く、地震保険にも加入するように勧められる場合もあります。

団体信用生命保険特約料
生命保険の加入率は90%を超えていると言われますので、多くの方は生命保険に入っていると思われますが、この団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンを借りる人のための生命保険で、ローンを組む条件として団信に入るというのが一般的です。

団信は借り主が死亡したり、高度障害になって収入が得られなくなったときに、ローンの残債を完済してくれる生命保険ですが、保険金が下りるまでの時間や、複雑な手続きを考えると、一般の生命保険よりも安心です。

●その他
清算金
土地や建物の固定資産税は、毎年１月１日現在の土地や建物の所有者に請求されますが、この固定資産税を物件引渡し日を基準日として日割で清算する場合があります。

水道負担金
新築一戸建ての場合、上下水道を引き込む必要があり、この負担金を払う場合があります。

仲介手数料
中古住宅の場合、取引価格の３％＋６万円(消費税別)を仲介会社に支払います。

引っ越し費用
引っ越しの運送費はもちろん、粗大ゴミの処分をしたり、電話の移設があったり結構大きな出費となります。

家電、インテリア
冷蔵庫など今使っているものを持ち込むことは可能ですが、照明などは通常ついていないので自分で購入する必要があります。
また、カーテンも家の窓にあわせて買い直すのが普通。ほかにもクーラーやソファーダイニングセットと自分の生活レベルにあわせて購入することになります。

土地と建物以外にもかなりの金額が必要だと言うことが分かると思います。しかし、いくらかかるか？と言うのは物件にもよりますし、上記の必要項目をどう扱うか？で全く変わってきます。一つの目安として言うなれば、土地を手に入れて新築を建てた場合、ザックリ200万円といった感じでしょうか…。

■財形住宅融資

財形住宅融資とは、サラリーマンのみが受けることの出来る公的ローンの一つなのですが、サラリーマンなら誰でも利用出来るというわけではありません。
これは勤め先の会社が福利厚生として財形貯蓄を導入していて、毎月給料より天引きして一定額の投資信託を買い付けて積み立てている人でないと利用出来ません。

財形住宅融資のメリットは、財形貯蓄残高の10倍の借り入れが可能で、最高で4,000万円という大型借入れが可能であり、しかも融資の適用範囲が広いのでアレもコレも引っくるめて融資をしてもらおうなんて事が可能です。

他にも住宅金融公庫や年金住宅融資との併せ借りも可能ですし、同居家族数人が財形をやっているなら１物件に対し複数で申し込むことができ、融資手数料は不要です。

融資を受ける条件としては、「一般財形貯蓄」「財形年金貯蓄」「財形住宅貯蓄」のいずれかを１年以上続けて、50万円以上の残高があるのが最低条件になります。

他にも勤務先から住宅手当・利子補給・社内融資などの援助（負担軽減措置）が受けられて、給料が毎月の返済額の4倍以上ある…などの条件も出てきます。

金利は民間の金利よりは安いのですが、他の公的融資と違い変動金利（5年ごとに見直される5年固定金利制）で、金利を見直すとき、上限や下限が設けられていないため、急激な金利上昇時に返済額が大幅に増えるなどの金利変動リスクがあります。